Іпотека для autónomos: складніше, але реально
Банки люблять стабільність: фіксована зарплата, безстроковий контракт, один роботодавець. У autónomo все не так: дохід нестабільний, документів більше, а бухгалтерська оптимізація, яка заощаджує вам на податках, знижує «видимий» дохід для банку.
Але це не означає, що іпотека недоступна. Означає, що потрібно правильно підготуватися. Ось як.
Що бачить банк і чому це проблема
Змінний дохід
Банк бере вашу Declaración de la Renta за 1-2 роки та рахує середньомісячний чистий дохід. Якщо в січні 4 000 €, а в липні 800 €, середня буде ~2 400 €. Але банк може ще застосувати дисконт за нестабільність.
Оборот ≠ дохід
Часта помилка: «У мене оборот 80 000 € на рік». Банку неважливий оборот: він дивиться на чистий прибуток після витрат і податків. Якщо ви добре оптимізуєте податки, ваш «офіційний» дохід може бути значно нижчим за реальний.
Більше документів
За наймом достатньо 3 nóminas і контракту. Autónomo потрібні: renta за 2 роки, квартальні моделі, довідки про відсутність боргів, виписки за всіма рахунками. І банк перевіряє все.
Що посилює заявку autónomo
Стаж 2+ роки
Більшість банків вимагають мінімум 2 роки як autónomo. Деякі розглянуть з 1 роком, якщо є інші козирі. Менше року — практично неможливо.
Зростаючий або стабільний дохід
Якщо renta за минулий рік вища, ніж за позаминулий — це чудово, банк бачить тренд. Якщо дохід падає — це червоний прапорець.
Великий перший внесок
Для autónomo це особливо важливо. 40-50% власних коштів замість стандартних серйозно підвищує шанси. Банк ризикує менше.
Чиста фінансова історія
Жодних прострочень платежів, жодних боргів у Hacienda чи Seguridad Social. Certificado de estar al corriente — обов'язковий документ, і він має бути чистим.
Другий дохід у сім'ї
Якщо партнер працює за наймом з indefinido, це значно посилює заявку. Спільне подання з двома джерелами доходу — один з найкращих сценаріїв.
Повний пакет документів для autónomo
Обов'язкові
Податки та дохід
- Declaración de la Renta (IRPF): за останні 2 роки. Це головний документ. Банк дивиться на base imponible (податкову базу), а не на facturación (виручку)
- Modelo 130 (квартальний IRPF): за поточний рік, усі доступні квартали
- Modelo 303 (квартальний IVA) — якщо застосовно
- Modelo 390 (річне зведення IVA): за останній рік
Статус і зобов'язання
- Certificado de estar al corriente con Hacienda: довідка про відсутність боргів перед податковою. Завантажується онлайн з цифровим сертифікатом
- Certificado de estar al corriente con Seguridad Social: те саме для соцстрахування
- Vida laboral: підтвердження стажу як autónomo (дати alta/baja)
Банківські
- Виписки за всіма рахунками (особистими та бізнес) за 6-12 місяців
- Якщо ведете SL: також виписки за рахунком компанії та бухгалтерський баланс
Особисті та по об'єкту
- NIE / TIE
- Паспорт
- Empadronamiento
- Nota simple
- Contrato de arras (якщо підписано)
Що можуть запросити додатково
- Контракти з основними клієнтами (підтвердження стабільності доходу)
- Ліцензії або дозволи на діяльність
- Cartera de clientes (портфель клієнтів) — рідко, але буває
Пастка: що краще оптимізовані податки, то складніше з іпотекою
Це парадокс, з яким стикається майже кожен autónomo.
Ваш бухгалтер (asesor) працює на зниження податкової бази. Це правильно з погляду податків. Але банк дивиться саме на цю базу як на ваш дохід.
Приклад
- Реальний дохід: 45 000 € на рік
- Після витрат і відрахувань (gastos deducibles): 28 000 € у renta
- Банк рахує: 28 000 / 12 = 2 333 €/міс
- Максимальний платіж (35%): 816 €/міс
- Максимальний кредит (25 років, 2,7%): ~178 000 €
Якби renta показувала 45 000 €, максимальний кредит був би ~277 000 €.
Що робити: якщо іпотека в планах через 1-2 роки, обговоріть з бухгалтером стратегію. Іноді має сенс трохи скоротити відрахування за рік-два до подання, щоб збільшити «видимий» дохід. Це рішення: баланс між податками зараз та іпотекою потім.
Ми не даємо податкових порад. Але підкажемо, на які цифри орієнтуватися, щоб отримати потрібну суму кредиту.
Приклад: autónomo купує квартиру за 200 000 €
Профіль: autónomo, 3 роки стажу, renta показує 32 000 €/рік (2 667 €/міс), без інших кредитів.
| Вартість квартири | 200 000 € |
| Фінансування банку (75%) | 150 000 € |
| Перший внесок (25%) | 50 000 € |
| ITP (10%, Валенсія) | 20 000 € |
| Нотаріус, registro, gestoría | ~2 000 € |
| Tasación + витрати іпотеки | ~800 € |
| Разом власних коштів | ~73 000 € |
| Щомісячний платіж (25 років, 2,7%) | ~687 € |
| Відношення до доходу | 26% ✓ |
Розрахунок орієнтовний. Для autónomos банк може запропонувати 70-80% залежно від профілю.
Часті питання
У мене стаж autónomo 1 рік — чи є шанси?
Я autónomo, але працюю через свою SL. Що краще для іпотеки?
Мій asesor каже, що renta занизька для іпотеки. Що робити?
Які банки краще працюють з autónomos?
Чи потрібно розділяти особистий і бізнес-рахунок?
Скільки коштує супровід іпотеки?
Що далі
Autónomo менше 2 років
Ще є час підготуватися. Дізнайтеся, на які цифри орієнтуватися.
Оцінити мої шанси →Autónomo 2+ роки, готові подавати
Перевіримо ваші документи та renta, підкажемо, куди краще подавати.
Оцінити мої шанси →