Рефінансування іпотеки: коли має сенс переглянути умови
Ви взяли іпотеку кілька років тому, і з того часу багато що змінилося. Ставки на ринку впали. Ваш дохід зріс. Або навпаки: Euribor зріс, і щомісячний платіж почав тиснути. У будь-якому з цих випадків варто перевірити, чи можна покращити умови.
В Іспанії є три офіційні механізми для цього. Який з них підходить вам — залежить від ситуації, поточного банку і того, чого ви хочете досягти.
Три способи
Спосіб 1: Novación — зміна умов у своєму банку
Ви домовляєтеся з поточним банком про зміну умов вашого кредиту. Іпотека залишається в тому самому банку, змінюються параметри.
Що можна змінити
- Тип ставки (змінна → фіксована і навпаки)
- Розмір ставки
- Строк кредиту (збільшити або зменшити)
- Прибрати або додати vinculaciones
- Змінити суму (додаткове фінансування, ampliación)
Плюси
- Найпростіший і найдешевший варіант
- Не потрібно змінювати банк, рахунки, автоплатежі
- Витрати мінімальні: нотаріус + registro, без нової tasación
Мінуси
- Банк не зобов'язаний погоджуватися. Якщо ви хороший клієнт, у вас сильна позиція. Якщо ні — можуть відмовити
- Умови можуть бути гіршими, ніж в іншому банку
Типові витрати: 500-1 500 €
Коли підходить: Ваш банк готовий обговорювати умови та пропонує конкурентну пропозицію. Різниця з ринком невелика, і вам не хочеться змінювати банк.
Спосіб 2: Subrogación de acreedor — перенесення в інший банк
Інший банк «перекуповує» вашу іпотеку. Ви переходите в новий банк з новими умовами, старий банк отримує залишок боргу. Змінити суму боргу через subrogación не можна.
Що можна змінити
- Тип і розмір ставки
- Строк
- Vinculaciones
Плюси
- Конкуренція між банками працює на вас. Новий банк мотивований запропонувати кращі умови
- Старий банк за законом має 15 днів, щоб зробити контрпропозицію (derecho de enervación). Іноді це призводить до кращої угоди без зміни банку
Мінуси
- Дорожче, ніж novación: потрібна нова tasación, нотаріус, registro
- Потрібно переводити зарплату, автоплатежі в новий банк
- Процес займає 4-8 тижнів
Типові витрати: 1 000-3 000 €
Коли підходить: Поточний банк відмовляє в novación, або умови в іншому банку значно кращі. Різниця у ставці від 0,5% і вище зазвичай окуповує витрати на перенесення.
Спосіб 3: Cancelación + nueva hipoteca — закриття і новий кредит
Повністю закриваєте поточну іпотеку та оформлюєте нову в іншому банку. По суті, берете новий кредит.
Що можна змінити
- Усе: ставку, строк, суму (можна взяти більше), vinculaciones
Плюси
- Максимальна гнучкість
- Можна отримати додаткове фінансування (наприклад, на ремонт)
- Повністю новий договір з нуля
Мінуси
- Найдорожчий варіант: comisión por cancelación anticipada + усі витрати на нову іпотеку
- Два нотаріальні акти (cancelación + nueva escritura)
- Найдовший процес
Типові витрати: 3 000-6 000 €
Коли підходить: Потрібне додаткове фінансування. Або поточні умови настільки погані, що ні novación, ні subrogación не розв'язують проблему.
Порівняння трьох способів
| Novación | Subrogación | Cancelación + nueva | |
|---|---|---|---|
| Де оформлюється | У своєму банку | У новому банку | У новому банку |
| Можна змінювати суму | Так (ampliación) | Ні | Так |
| Потрібна нова tasación | Ні | Так | Так |
| Витрати | 500-1 500 € | 1 000-3 000 € | 3 000-6 000 € |
| Строк процесу | 2-4 тижні | 4-8 тижнів | 6-10 тижнів |
| Складність | Низька | Середня | Висока |
Приклад: чи варто змінювати ставку?
Ситуація: у вас іпотека на 150 000 €, залишилося 18 років. Поточна ставка: змінна, Euribor + 1,2% = 4,0%. Новий банк пропонує фіксовану 2,5% через subrogación.
| Поточна (4,0%) | Нова (2,5%) | |
|---|---|---|
| Платіж/міс. | 1 002 € | 869 € |
| Економія/міс. | 133 € | |
| Економія за 18 років | ~28 700 € | |
| Витрати на subrogación | ~2 500 € | |
| Чиста економія | ~26 200 € |
У цьому випадку рефінансування окуповується за 19 місяців і заощаджує понад 26 000 € за строк, що залишився.
Коли НЕ варто
- Різниця у ставці менше 0,3%: економія не покриє витрати
- Залишилося менше 5 років до кінця іпотеки: мало часу для окупності
- У договорі висока comisión por amortización anticipada: перевірте перед початком
Розрахунок орієнтовний. Ми порахуємо точну економію для вашого випадку.
Комісії: що перевірити в поточному договорі
Перш ніж починати рефінансування, відкрийте свій договір іпотеки та знайдіть розділ «comisiones». Ось що потрібно перевірити:
Comisión por amortización anticipada parcial/total
Скільки коштує достроково погасити іпотеку (повністю або частково). Після Ley 5/2019 максимальні комісії обмежені:
- Змінна ставка: 0,15% у перші 5 років, 0% далі (або 0,25% у перші 3 роки)
- Фіксована ставка: 2% у перші 10 років, 1,5% далі
Comisión por subrogación
Може бути 0% (після Ley 5/2019 для іпотек, оформлених після червня 2019). Для старих іпотек перевірте договір.
Comisión por novación
Зазвичай 0% або мінімальна.
Порада: якщо вашу іпотеку оформлено до червня 2019, умови комісій можуть бути іншими. Надішліть нам свій договір — ми перевіримо.
Часті питання
У мене змінна ставка і Euribor зростає. Що робити?
Мій банк пропонує novación. Як зрозуміти, чи хороша пропозиція?
Я платив іпотеку 10 років. Чи є сенс рефінансувати?
Чи можна рефінансувати іпотеку нерезиденту?
Що далі
Хочете дізнатися, чи вигідне рефінансування у вашому випадку
Надішліть нам умови вашої поточної іпотеки (ставка, залишок, строк, comisiones). Ми порахуємо можливу економію.
WhatsApp →