Іпотека в Іспанії для резидентів-іноземців
У вас є резиденція, ви працюєте в Іспанії та платите тут податки. Для банку ви майже як іспанець. Майже — тому що короткий стаж, невелика кредитна історія в країні або тип контракту можуть ускладнити схвалення. Але загалом це найкомфортніший сценарій для отримання іпотеки.
Умови
Фінансування
До 80% від вартості об'єкта (за оцінкою банку). Це означає, що власних коштів потрібно мінімум 20% + витрати на оформлення (~10-13%).
Строк
До 25-30 років, залежно від банку та віку.
Ставка
- Фіксована (fija): однаковий платіж весь строк. Зараз орієнтир: 2,5-3,5%
- Змінна (variable): Euribor + диференціал (0,5-1,0%). Платіж переглядається кожні 6 або 12 місяців
- Змішана (mixta): перші 3-10 років фіксована, потім змінна
Що обрати? Залежить від ваших планів: якщо живете у квартирі довго, фіксована дає спокій. Якщо плануєте продати через 5-7 років, змінна може бути вигіднішою. Проаналізуємо варіанти разом.
Ставки вказано орієнтовно. Конкретну пропозицію банк формує індивідуально.
Що реально впливає на схвалення
Стаж роботи в Іспанії
Ідеально: 2+ роки у поточного роботодавця. Менше року — складніше, але не неможливо. Випробувальний строк (periodo de prueba) — червоний прапорець для банку.
Тип контракту
- Indefinido (безстроковий) — найкращий варіант
- Temporal (тимчасовий) — можливо, але потрібна історія продовжень або інші козирі
- Funcionario (держслужбовець) — ідеальний профіль для банку
Боргове навантаження
Банк рахує співвідношення: усі ваші щомісячні платежі за кредитами (включно з майбутньою іпотекою) не повинні перевищувати 30-35% від чистого доходу. Якщо у вас автокредит на 300 €/міс, це зменшує доступну суму іпотеки.
Кредитна історія в Іспанії
CIRBE (база даних Banco de España) зберігає інформацію про ваші кредити в Іспанії. Якщо у вас немає кредитної історії — це не погано (краще порожня, ніж погана). Якщо є прострочення платежів — це серйозна проблема.
Заощадження
Банк хоче бачити, що ви вмієте заощаджувати. Якщо перший внесок — це переказ від родича за тиждень до подання, це викличе питання. Стабільні заощадження протягом місяців — набагато краще.
Формула (спрощена)
Чистий дохід × 35% − наявні кредити = максимальний платіж за іпотекою
Документи для резидентів
Список коротший, ніж для нерезидентів: усе іспанською, переклади не потрібні.
Особисті
- NIE / TIE (чинний)
- Паспорт
- Empadronamiento (реєстрація місця проживання)
- Остання Declaración de la Renta (IRPF)
Дохід і робота
- Últimas 3 nóminas (останні 3 зарплатні листи)
- Contrato de trabajo (трудовий договір)
- Vida laboral (трудова історія із Seguridad Social) — завантажується онлайн за 2 хвилини
- Для держслужбовців: certificado de haberes
Фінанси
- Виписки за всіма банківськими рахунками за 3-6 місяців
- Інформація про інші кредити (автокредит, кредитні картки)
- Підтвердження походження коштів на перший внесок
По об'єкту
- Nota simple
- Contrato de arras (якщо підписано)
Корисно: vida laboral можна завантажити безкоштовно на сайті Seguridad Social з цифровим сертифікатом або Cl@ve. Якщо не знаєте як — допоможемо.
Як збільшити шанси на хороші умови
Закрийте дрібні борги перед поданням
Кредитна картка з лімітом 3 000 €, якою ви не користуєтеся? Банк усе одно врахує її як потенційний борг. Закрийте або зменшіть ліміт до подання.
Покажіть стабільність заощаджень
Якщо плануєте подавати через 3-6 місяців, почніть переказувати фіксовану суму на накопичувальний рахунок щомісяця. Банк побачить дисципліну.
Не змінюйте роботу прямо перед поданням
Новий контракт = новий випробувальний строк = червоний прапорець. Якщо збираєтеся змінювати роботу — краще спочатку отримати іпотеку.
Подавайте разом з партнером
Два доходи = більша максимальна сума кредиту. Навіть якщо один з партнерів заробляє небагато, це все одно посилює заявку.
Vinculaciones: зважуйте
Vinculaciones (дослівно «прив'язки») — це додаткові продукти, які банк пропонує оформити разом з іпотекою. Типові приклади: страхування життя, страхування житла, зарахування зарплати на рахунок у цьому банку, пенсійний план, кредитна картка. За кожен підключений продукт банк знижує ставку за іпотекою на 0,1-0,3%.
Звучить вигідно, але не завжди так. Припустимо, банк знижує ставку на 0,5% за три vinculaciones. Це заощаджує вам 50 €/міс за іпотекою. Але страхування життя коштує 40 €/міс, а пенсійний план ще 30 €/міс. Разом ви платите 70 € за економію 50 €. Ми рахуємо реальну вигоду в кожному випадку, щоб ви не переплачували.
Приклад: квартира за 180 000 €
Профіль: резидент, контракт indefinido, зарплата 2 200 € чистими, без інших кредитів.
| Вартість квартири | 180 000 € |
| Фінансування банку (80%) | 144 000 € |
| Перший внесок | 36 000 € |
| ITP (10%, Валенсія) | 18 000 € |
| Нотаріус, registro, gestoría | ~2 000 € |
| Tasación | ~350 € |
| Разом власних коштів | ~56 500 € |
| Щомісячний платіж (25 років, 2,7% fija) | ~657 € |
| Відношення до доходу | 30% ✓ |
Розрахунок орієнтовний. Калькулятор →