Словник іпотеки в Іспанії: NIE, nota simple, tasación та інші терміни простими словами

Іспанські терміни в угоді не перекладаються: банк, нотаріус і податкова оперують саме ними, і в документах ви побачите nota simple, а не «виписку з реєстру». Тому ми зібрали в одному місці основні поняття, які зустрінуться вам на шляху від пошуку квартири до підписання іпотеки. Словник можна читати поспіль або повертатися до нього за конкретним терміном.

Особа покупця

NIE (Número de Identidad de Extranjero)

Ідентифікаційний номер іноземця. Це саме номер, а не дозвіл на проживання: він присвоюється один раз і не має строку дії. Без NIE неможливі юридично значущі дії, від угоди в нотаріуса до оформлення кредиту. Докладно ми розібрали його в статті NIE в Іспанії: що це і як отримати.

TIE (Tarjeta de Identidad de Extranjero)

Пластикова картка резидента. На ній вказано ваш NIE, але сама картка підтверджує право на проживання в Іспанії і має строк дії. Простіше запам’ятати так: NIE є і в нерезидентів, і в резидентів, а картка TIE лише в резидентів.

Poder notarial

Нотаріальна довіреність. Дозволяє представнику діяти від вашого імені: оформити NIE, відкрити рахунок або підписати угоду. Якщо ви не можете приїхати до Іспанії, довіреність замінює особисту присутність у нотаріуса. Оформити її можна в іспанському консульстві вашої країни.

Traducción jurada

Присяжний переклад. Документи з вашої країни банк приймає лише в перекладі, виконаному присяжним перекладачем з акредитацією в Іспанії. Орієнтир вартості: 30-60 € за сторінку. Для багатьох документів додатково потрібен апостиль, штамп про справжність документа для використання за кордоном.

Cuenta de no residente

Банківський рахунок нерезидента. Потрібен для оплати угоди та подальших платежів за іпотекою. Більшість банків вимагають NIE навіть для такого рахунку.

Об’єкт і угода

Nota simple

Виписка з реєстру власності (Registro de la Propiedad). Показує, хто власник об’єкта, чи є на ньому обтяження на кшталт іпотеки чи арешту, яка площа і кадастровий номер. Перевірити nota simple варто до внесення будь-якого завдатку.

Tasación

Незалежна оцінка ринкової вартості об’єкта. Її замовляє банк у сертифікованої компанії; коштує 300-500 €, оплачує покупець. Важливий момент: банк розраховує відсоток фінансування від оціночної вартості, не від ціни продавця. Якщо оцінка виявиться нижчою за ціну покупки, різницю покриваєте ви.

Contrato de arras

Договір завдатку між покупцем і продавцем. Фіксує ціну та строк виходу на угоду, після підписання об’єкт знімається з продажу. Звичайний розмір завдатку 5-10%. Якщо від угоди відмовляється покупець, завдаток залишається продавцю; якщо продавець, він повертає завдаток у подвійному розмірі.

Escritura

Нотаріальний акт купівлі-продажу (escritura de compraventa), головний документ угоди. Підписується в нотаріуса. Якщо покупка з іпотекою, одночасно підписується й іпотечний договір, escritura de hipoteca.

Registro de la Propiedad

Державний реєстр власності. Після підписання в нотаріуса право власності та іпотека реєструються саме тут. З цього ж реєстру походить nota simple.

Gestoría

Адміністративна контора, яка після угоди подає документи в реєстр і податкову від вашого імені. При покупці з іпотекою gestoría зазвичай призначає банк, і її послуги з оформлення іпотеки оплачує теж банк.

Податки та збори

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)

Податок на передачу власності. Сплачується при покупці житла на вторинному ринку. Ставка різниться за автономними спільнотами: наприклад, 6% у Мадриді, 9% у Валенсії, 10% у Каталонії. У багатьох регіонах діють знижені ставки, зокрема на перше житло або для покупців молодших за 32 роки.

IVA та AJD

Податки при покупці новобудови. IVA (ПДВ) становить 10% на всій території Іспанії, лише на Канарських островах замість нього діє IGIC 6,5%. AJD, податок на документальне оформлення, додає ще 1-2% залежно від регіону. Разом для новобудови виходить зазвичай 11-12%, більше, ніж ITP на вторинному ринку.

Plusvalía municipal

Муніципальний податок на приріст вартості землі. За законом його платить продавець, не покупець. Переконайтеся, що це прописано в договорі: іноді продавці намагаються перекласти його на покупця.

Кредит

Euribor

Ставка, за якою європейські банки кредитують один одного (Euro Interbank Offered Rate). Для іпотек зі змінною ставкою платіж перераховується раз на 6 або 12 місяців за формулою «Euribor + диференціал банку», диференціал зазвичай становить 0,5-1,0%.

Tipo fijo, variable, mixto

Три типи ставки за іпотекою. Фіксована (tipo fijo) означає однаковий платіж весь строк кредиту. Змінна (tipo variable) прив’язана до Euribor, тому платіж може зростати або зменшуватися. Змішана (tipo mixto) працює у два етапи: перші 3-10 років ставка фіксована, потім змінна.

Oferta vinculante

Зобов’язальна пропозиція банку, документ з остаточними умовами іпотеки: ставкою, строком, комісіями та штрафами за дострокове погашення. Банк зобов’язаний видати його мінімум за 10 днів до підписання (за Ley 5/2019), щоб у вас був час усе вивчити без поспіху.

Vinculaciones

Додаткові продукти, які банк пропонує оформити разом з іпотекою: страхування, зарахування зарплати або пенсійний план. За кожен підключений продукт банк знижує ставку на 0,1-0,3%. Але самі продукти коштують грошей, тому вигоду потрібно рахувати в кожному випадку.

Comisión de apertura

Комісія банку за відкриття кредиту. У багатьох банків її немає; там, де є, вона зазвичай не перевищує 0,5-1% від суми кредиту. Один з параметрів, які порівнюють при виборі банківської пропозиції.

Seguro de hogar і seguro de vida

Страхування житла та страхування життя. Страхування житла при іпотеці обов’язкове за законом, мінімальний поліс від пожежі коштує від 200-400 € на рік. Страхування життя добровільне, але часто помітно знижує ставку, тому вигоду варто порахувати.

---

Повний перелік документів під вашу ситуацію, з поясненнями щодо кожного, зібрано на сторінці документи для іпотеки. Що і коли платити, розібрано на сторінці витрати при купівлі в іпотеку.

Інформація має орієнтовний характер: ставки податків і тарифи різняться за регіонами та змінюються. Остаточні умови кредитування визначає банк.